Design-build: tudo o que você precisa saber sobre esse tipo de contrato

Buscar a otimização dos processos, sem perder a qualidade técnica, é essencial para empresas de qualquer ramo. No caso de negócios do ramo da construção civil, um tipo de contrato específico vem-se destacando nos últimos anos: o design-build.

Também conhecido como D/B, o design-build é um tipo de contrato em que a construtora desenvolve o projeto e também realiza a construção.

Diferente do modelo tradicional, em que o cliente contrata independentemente um projetista e uma construtora, na modalidade design-build a mesma empresa se encarrega das duas funções, por meio de um contrato único.

Neste artigo vamos explicar como o design-build funciona na prática e quais são as principais vantagens que o cliente obtém ao adotar esse modelo.

Como funciona o design-build

Em primeiro lugar, precisamos explicar como o design-build funciona.

A ideia dessa modalidade é atribuir à empresa contratada a responsabilidade tanto pelo projeto arquitetônico quanto pela construção, com o objetivo de reduzir custos, agilizar o cronograma e entregar um produto final homogêneo e coerente.

Enquanto no sistema design-bid-build (desenho-licitação-construção) a empresa/os arquitetos que projetam não executam a obra, no design-build o processo é unificado e linear.

Nesse modelo, a empresa contratada monta uma equipe de projetistas e executores, que podem ser terceirizados ou não, que vai trabalhar alinhada com os interesses do proprietário do imóvel e/ou do usuário, do começo ao fim.

As fases do design-build

Em geral, a contratação de um projeto de design-build segue cinco fases:

• pré-construção (estudo de viabilidades e orçamento);
• escolha da empresa que vai gerenciar todo o processo;
• projeto arquitetônico (pode ser feito dentro da empresa que gerencia a construção, ou por arquitetura terceirizada);
• construção (execução do projeto pela empresa que gerencia a construção ou por executores terceiros contratados); e
• pós-construção (garantias e assistência técnica).

Diferente dos outros tipos de contrato de construção, em que essas etapas obedecem a uma forma sequencial, no design-build é comum que esses passos acabem se justapondo em algumas situações.

Como esse é um modelo de projeto colaborativo, é possível que os construtores opinem sobre o trabalho dos arquitetos e vice-versa. O importante no design-build é a elaboração de um projeto coeso, eficiente, e que caiba dentro do orçamento.

Tipos de design-build

O design-build é um sistema muito amplo, que pode englobar diversos tipos de projetos. No mercado, alguns deles são realizados por empresas com foco em engenharia, por exemplo, e não somente construtoras.

É um sistema que também abre espaço para parcerias entre o setor público e o privado, com abordagens integradas. É um modelo de construção que abre margem para muitas práticas.

Alguns projetos serão conduzidos pelos arquitetos e outros contarão com uma participação maior de engenheiros.

Também há empresas que contam com funcionários internos que executam todas as funções e outras que terceirizam. No fim das contas, seja qual for a configuração do projeto ou da empresa, o que importa é a execução eficiente.

Agilizando os processos

Muitos profissionais do ramo consideram o design-build como uma forma extremamente eficiente de facilitar o processo produtivo da construção de qualquer tipo de imóvel.

Ao elaborar um contrato único, que contempla todas as etapas do processo de construção, fica mais fácil para as partes envolvidas a decisão de darem início ao projeto com agilidade, sem atrasos ou questões burocráticas.

Com a construtora definida antes mesmo de o projeto ficar pronto, muitas etapas do processo podem ser suprimidas, o que é extremamente vantajoso, especialmente para construções complexas e de grande porte.

Há também a vantagem de afastar do proprietário do imóvel/cliente a questão administrativa. Ao entregar a responsabilidade de elaboração do projeto, o cronograma de entregas e o resultado final para uma empresa única, a tomada de decisão torna-se mais fluida.

Além disso, o design-build também é uma forma de garantir a segurança tanto da empresa quanto do cliente, sem o envolvimento de empreendimentos terceiros (apenas funcionários, em alguns casos) no projeto.

Caso algum problema ocorra durante o processo, a empresa construtora terá o dever de solucioná-lo, já que é a única responsável pelo andamento da obra.

Design-build na prática

Na prática, o design-build é uma ótima alternativa para minimizar os erros em projetos de construção civil.

Quando o projeto é feito por uma empresa e a construção é gerenciada por outra, incoerências e desencontros no processo podem surgir com mais facilidade.

Já com o sistema de design-build, se há um erro no cálculo das medidas do terreno, por exemplo, ele pode ser prontamente revisado e corrigido, tanto no escopo do projeto quanto na prática.

Sem pedidos de alteração que atrasem o cronograma, o projeto pode ser feito com mais agilidade, dentro do tempo hábil estabelecido pela empresa.

Espaço para inovações

Com um processo unificado, o caminho para inovações tecnológicas se torna mais fácil. Em um sistema design-build, engenheiros, projetistas e designers trabalham juntos no mesmo projeto, trocando experiências técnicas durante o trabalho.

Essa troca dá margem a soluções mais inventivas, que podem não ser tão simples em um sistema que separa as funções de pensar a forma do edifício e depois construí-lo de fato.

Além disso, ao atuar em colaboração, os profissionais conseguem minimizar suas falhas com mais facilidade, entregando um produto final com muito mais qualidade.

Tornando o processo mais econômico

Além de tornar o processo mais rápido, o design-build também tem uma vantagem econômica.

Os esforços ficam concentrados em uma única empresa, que se encarrega do projeto do início ao fim e o acompanha rigorosamente, evitando erros de análise que mudam os rumos da construção. Menos refações significam gastos menores.

Fechar um contrato único para um projeto, com as etapas do começo ao fim previamente definidas, acaba gerando economia para o proprietário do imóvel – é elaborado um orçamento prévio, que inclui todos os itens do processo e indica o valor previsto para o desenvolvimento do projeto integral.

É claro que imprevistos sempre podem surgir e alterações podem ser necessárias. Em muitos casos, os construtores identificam melhorias e correções que devem ser feitas no meio do processo.

Porém, até nisso o design-build mostra-se vantajoso. Afinal, é muito mais fácil corrigir rotas quando você sabe onde o processo começou e como ele deve terminar.

Design-build em números

Segundo uma pesquisa realizada pela Pennsylvania State University, ao adotar o sistema de design-build, projetos são entregues em períodos 33,5% menores do que o modelo considerado tradicional, enquanto a construção de edifícios é 12% mais rápida.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) prevê um crescimento de 18% dos projetos de design-build pelo mundo em 2021, totalizando um investimento de cerca de US$ 320 bilhões; uma de suas pesquisas estima que cerca de 44% das construções realizadas a partir de 2018 utilizaram esse método.

Os números explicam por que o design-build tem sido tratado como uma tendência de modelo de trabalho cada vez mais viável e promissora para as construtoras no futuro. Em breve, é provável que essa metodologia seja adotada pela maior parte dos empreendimentos.

Desafios do design-build

Apesar de ser mundialmente reconhecido por seu sucesso e pela redução de custos, o design-build também traz alguns desafios pontuais, que devem ser enfrentados com seriedade por qualquer empresa que pretende aderir a esse método de trabalho.

Uma dessas questões é que algumas empresas podem ficar sobrecarregadas com a grande quantidade de decisões que precisam ser tomadas, muitas vezes com urgência.

Como o projeto é conduzido por vários setores ao mesmo tempo, escolhas difíceis podem acabar confundindo as equipes, que podem se atropelar na hora de levar a construção adiante.

Por isso, é necessário elaborar um cronograma factível, que siga os princípios e a metodologia de trabalho da construtora em qualquer sistema de projeto.

Métodos alternativos são bem-vindos, mas não devem ser considerados como uma solução milagrosa que vai acelerar construções e reduzir custos magicamente. É necessário ter um planejamento rigoroso para o design-build, tão bem estruturado quanto seria um projeto de metodologia tradicional.

Como ter sucesso com o design-build

Em todo tipo de sistema ou método de trabalho, os resultados finais dependem diretamente da forma com que as ações são executadas e, mais do que isso, como são influenciadas pela competência coletiva e individual dos envolvidos.

Para obter sucesso na implementação do design-build, a construtora precisa agregar profissionais experientes, orientados por resultados, e capazes não só de liderar uma equipe, mas de gerenciar o próprio trabalho com rigor.

–      Definindo o escopo de trabalho

É necessário montar equipes para cada parte do processo (projeto, negociação, construção, etc.), com líderes capazes de gerenciar pequenas e grandes equipes, colaborando entre si.

Cada equipe do projeto deve ter um escopo de trabalho bem definido, com resultados e metas estabelecidos previamente, para que todo o processo seja conduzido com transparência. Isso evita desgastes com o proprietário do imóvel, que já sabe o que esperar de cada etapa e equipe.

Também é essencial que as equipes tenham em mente algo muito importante: agilidade não pode se traduzir em perda de qualidade. O design-build tem como objetivo reduzir custos e tempo de realização de um projeto, mas o esforço técnico não deve ser diminuído.

É fundamental que as equipes envolvidas no projeto também busquem inovações e melhorias ao longo da construção.

–      Transparência na relação com o cliente

O design-build elimina em grande parte a necessidade de participação efetiva do cliente na parte administrativa do processo, mas isso não significa que ele deve ficar alheio ao que está acontecendo.

Também é fundamental que o cliente, que no fim das contas é o decisor do processo, esteja bem informado sobre o projeto. Assim ele poderá tomar decisões ágeis, que vão beneficiar o resultado final.

Ele não precisa estar envolvido em todas as etapas, especialmente depois que a etapa de pré-construção é definida, mas é importante que ele possa acompanhar os relatórios de desempenho, que devem ser emitidos regularmente, com informações sobre o progresso da obra.

–      Trabalhando com metas e resultados concretos

Uma equipe organizada e eficiente precisa trabalhar com foco em resultados factíveis. Elaborar metas de curto e médio prazo para a execução do projeto é uma boa forma de medir o que está dando certo e o que não está.

Cada equipe trabalha com uma lógica interna, que precisa ser respeitada. As metas de um time de projetistas podem ser bem diferentes dos objetivos de engenheiros que trabalham na construção em si, por exemplo.

Por isso, é importante discutir e definir prazos com responsabilidade, para evitar atrasos e erros futuros.

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